賃貸管理1000円で本当に大丈夫？管理の落とし穴

まず、賃貸管理手数料の相場を確認しておきましょう。
地域や物件の種類、規模によって異なりますが、一般的な管理手数料の目安は以下の通りです。
・管理委託契約：賃料の3％～5％程度
・一括借り上げ方式（サブリース）：賃料の10％～20％程度

例えば、家賃10万円の物件の場合、管理委託契約なら月々3,000円～5,000円が相場です。この相場から見ると、管理手数料1000円は「破格の料金設定」であることがわかります。

管理手数料が1000円といった料金体系では、その会社が管理業務だけで利益を上げることは実質的に不可能です。では、なぜそうしたサービスを提供できるのでしょうか？
それは「その他の方法」で収益を上げているからです。

●収益化の仕組みの例（リスクを含むケース）
・割高な仲介手数料の請求：
管理手数料は安いものの、新規入居者が決まる際に、オーナーと入居者双方から割高な仲介手数料を取るというケース。
・高額な原状回復費用を請求：
入居者が退去した後、オーナーに無断（または不要な）高額の原状回復工事費用を請求するケース。
・法外な契約解除料の請求：
一度契約すると、契約を解除したい場合に法外な解約金を請求してくるというケースも見られます。

●低価格が実現できるその他の方法
管理手数料を抑えることができる会社の中には、自社の集客力や業務効率化によって低価格を実現している会社も存在します。

例えば、家賃保証や仲介をセットで行い、そちらで収益を補填している、あるいは徹底したIT化により人件費を圧縮している、といったケースです。そのため、「管理手数料1000円＝悪質」と決めつけるのではなく、その収益構造を透明性をもって説明できるかが重要な判断ポイントになります。

参照元：
日本財託グループ（https://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-705.html）
株式会社クレストリッチ（https://crestrich.net/diary-detail-75338/）

悪質ではないにしても、格安の手数料の場合、提供サービスが限定されていることが多いため、きちんと把握していないと、以下のようなリスクが起きます。

一般的な管理委託契約では、入居者募集、審査、賃料の集金代行、不払い時の督促、クレーム・トラブルなどの対応を行います。しかし、格安手数料の場合、提供されるサービスが特定の業務のみに限定されているケースが多くあります。

格安手数料の会社は、管理業務自体で利益を上げられないため、割高な仲介手数料の獲得などに集中し、おのずと賃貸管理業務がずさんになる可能性が考えられます。

管理体制がずさんであれば、入居者への対応がおざなりになり、ストレスや不満が蓄積します。その結果、入居者が早々に見切りをつけ、退去率が高まってしまう事態も考えられるでしょう。

ずさんな管理に不満を抱き退去した入居者が、ネット上によくない口コミを書き込む可能性も十分にあります。これにより、物件の評判が下がり、新規入居者が集まりにくくなるでしょう。
また、管理会社が原状回復工事や入居者募集を速やかに行わないことも、空室長期化の一因となります。空室の長期化は、賃貸経営の収益に深刻な影響を与えてしまいます。

賃貸管理費1000円といった格安の管理サービスは、安い反面、契約内容を詳しく確認しないと大きなリスクが潜んでいる可能性が高いと言えるでしょう。

特に、不動産投資の経験が浅い方、物件の管理業務をすべて任せたい方、日々の入居者対応に手間をかけたくない方は、サービス内容が限定的な格安管理には向いていません。

費用の安さだけで判断することは避け、サービス内容とその範囲、会社の評判、提供される管理の質などをしっかり把握し、「何をどこまで任せたいのか」を明確にして、信頼できる業者に依頼することが賢明な賃貸経営への道になります。