賃貸物件の管理形態

物件オーナーにとって、賃貸物件の管理をどの形態で行っている不動産管理会社に依頼するかは、賃貸経営を大きく左右する要素と言えます。管理形態の違いやそれぞれのメリットとデメリットをきちんと理解した上で、どこと契約すべきかを判断することが重要です。

本ページでは、賃貸物件の主な管理形態の種類と、それぞれの概要やメリット・デメリットについて解説しています。

巡回管理

管理人が複数の賃貸物件を担当し、定期的に巡回しながら管理を行う形態です。巡回する時間帯や頻度は管理会社により異なりますが、ゴミ出しの曜日に合わせて物件を訪れ、マナーの確認や共用部分の清掃を行うのが一般的です。このような特徴から、比較的規模の小さなマンションやアパートで多く採用されています。

管理委託費用は低めながら、管理サービスも限定的

巡回管理は担当者が定期的に訪問する形式のため、管理人が建物内にいる常駐管理や日勤管理とは異なります。住人にとっては、管理人の訪問タイミングを把握していないと困りごとの相談がしにくい点に注意が必要です。また、物件での滞在時間が限られるため、共用部分の清掃が行き届かないケースも見られます。委託費用を安く抑えられる反面、こうしたデメリットがあることも考慮しておく必要があります。

常駐管理

その名の通り、管理人やスタッフが賃貸物件の建物に住み込み、業務を行う形態です。物件オーナーが自ら居住して管理するケースもありますが、一般的には管理会社などの外部スタッフが赴任する場合が多いです。

管理業務自体は、基本的に9時〜17時と定められた勤務時間内に行われます。しかし、夜間の急病や鍵の紛失といった緊急時にも対応してもらえる場合が多く、入居者に安心感を提供できます。管理人の常駐による防犯効果の向上や、水漏れなどのトラブル時に迅速な一次対応が提供できる点も大きなメリットです。ただし、その分業務委託コストは割高になり、住み込み用の住戸を確保する負担が発生します。

常駐管理には、よりハイレベルなサービスも

常駐管理は、一定以上の戸数を持つマンションで多く見られます。共用施設が充実した大規模マンションでは、日中は管理人が業務を行い、夜間は警備員に交代する体制をとる物件もあります。

さらに、高級マンションなどではコンシェルジュサービスを提供するケースもあります。荷物の受け取りやタクシーの手配、クリーニングや宅配便の受付などを代行してくれますが、導入には相応の費用がかかるため、高価格帯の家賃を設定できる物件向けの手法となります。

日勤管理

管理会社から派遣された管理人が、管理物件に通勤して業務を行う形態です。一般的には9時〜17時などの日中のみ勤務し、土日や祝日は休みになるケースが主流です。

勤務時間中は、人の出入りの確認をはじめ、ロビーや廊下など共用部分の清掃、電球の交換、設備点検の立ち合いといった業務を行います。

業務内容は限られるものの、委託コストは低め

日勤管理は通勤型であるため、常駐管理のように住戸を用意する必要がなく、デスクと椅子を置ける管理人室があれば対応可能です。勤務時間も平日の日中に限定されるため、人件費や委託コストを抑えやすい点が魅力。

一方で、夜間の緊急対応は基本的にできません。ただし、管理会社によっては警備会社と提携し、夜間の緊急受付窓口を設けている場合もあるため、事前に確認しておくと安心です。

無人管理

IT技術の進化やDX推進を背景に、近年増加しているのが、物件に管理人が常駐しない「無人管理」です。管理物件に監視カメラを設置して管理センターから遠隔で状況を確認したり、通用口やシャッターを遠隔操作できるシステムを導入して防犯性を高めます。共用部分の清掃は、別途専門スタッフや清掃業者を派遣して対応することになります。

トラブル対応の迅速性には難あり

監視カメラでのリアルタイム確認や緊急時の警備員駆けつけシステムを備えている場合でも、現場に人がいないため、トラブル発生時の初期対応にどうしてもタイムラグが生じます。また、日常生活のちょっとした困りごとを、入居者が自ら管理会社へ連絡する必要が発生。コストを安く抑えられる半面、こうした対応面のデメリットには注意が必要です。

まとめ

このように、賃貸物件の管理には複数の形態があり、それぞれメリットとデメリットが異なります。物件の規模やターゲット層に合わせて、ご自身の賃貸経営に最も適した管理形態を選ぶことが重要です。本ページの内容を参考に、最適な委託先を検討してみてください。

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