賃貸管理における空室対策

賃貸住宅の経営・管理をするなら、空室のリスクについて理解しておくことが大切です。物件が空室であれば家賃は入らないため、空室期間が長引くほどオーナーの家賃収入は減ってしまいます。また、入居者の退去が多いと、それだけ原状回復や修繕にかかる費用、広告費といったお金の負担も増えます。

安定した賃貸経営のためには、いかに空室を作らず、入居者に長く住んでもらうかがポイントです。そこで、「入居者に選ばれるための対策」や「退去防止のための対策」など、さまざまな空室対策を適切におこなうことが重要になります。

賃貸管理会社にお任せする場合も、空室リスクを考慮して、入居率・稼働率が高く、管理戸数も多い、実績のある業者を選ぶとよいでしょう。「思い切って管理会社を変えたら空室が埋まった」というケースもあります。

どんな優良物件であっても、その物件情報が誰にも知られていなければ当然買い手は見つかりません。そのため、どうしても空室が生じてしまうときは、まずアパートやマンションの情報が届けるべき相手にきちんと届いているかどうかを考えましょう。

従来では、物件情報の情報源と言えば無料配布の冊子や不動産業者の店舗に張り出してある広告でした。しかし、現代ではそうしたメディアよりも、ネットやスマホアプリを見る人が増えてきています。適切な媒体に物件情報を掲載できているかを今一度確認してみましょう。

条件がよく、適切な情報媒体にも物件情報を掲載しているにも関わらず空室が生じてしまう場合は、周辺にライバル物件が増加していることが考えられます。うまく不動産売却を成功させるには、自分の物件だけでなく、周囲の物件や環境の変化もチェックしておかなくてはいけません。周辺の物件のリフォーム情報や家賃相場の変動など、さまざまな情報を定期的にチェックしておきましょう。

コストをかけずに早く空室を埋めたいなら、入居者のターゲットを見直してみましょう。ペットを飼っている人にターゲットを絞ったり、外国人入居者を受け入れたりすることで、近隣の物件と差別化できます。

また、物件検索サイトに掲載している情報や物件写真も、入居者の気持ちになってチェックして、必要に応じて最新の情報に更新しましょう。

空室対策として、ターゲットとする入居者のニーズを知ることはとても大切です。入居者に人気のある設備（温水洗浄便器やWi-Fiなど）を導入したり、リフォーム・リノベーションで間取りを変えたりすることで、入居者にとって魅力のある物件になります。

「更新料を払わないといけないから」と、契約更新のタイミングで引っ越しを決める入居者は多いです。そのため、更新料をなくすことで退去防止につながります。空室時の集客対策としては、敷金・礼金を安くすることを検討してみましょう。

家賃を下げるのは最後の手段です。家賃を減額すると物件の収益性が下がってしまうため、まずは他の方法で空室対策していくことをおすすめします。

共用スペースの管理が行き届いていないと、内見での印象が悪いだけでなく、入居者の不満や退去理由にもなります。特に、物件の第一印象を決めるエントランス、ごみ置き場、郵便受け、駐輪場の清掃・管理は大事です。

内見が決まったら、室内の清掃はもちろんのこと、スリッパを用意しておくなどするとよいでしょう。

古くなった設備を新しくしたり、破損した設備を入れ替えたりするのは、物件を常に価値のある状態に保っておくためにとても大切な点です。特に、毎日使う設備であるキッチンやお風呂などの設備を常に新しく使いやすいものにしておくのは大切です。水洗レバーをシングルレバーに取り替える、洗面台や化粧台を新調するなどが効果的でしょう。

なお、設備の入れ替えの際には、周辺の物件の設備状況などを事前に調査していくと効果的です。

人が住む場所なので、セキュリティ設備は常に万全にしておかなくてはいけません。オートロックと監視カメラは、セキュリティ設備の基本と言えるでしょう。特に、女性の一人暮らしではオートロックとセキュリティカメラ設置は必須なので、これがないだけで大幅に検索候補から外れてしまうことになります。

防犯カメラは、建物の手入り口やゴミ捨て場だけでなく、車庫や駐輪場にも必要です。これは、車上荒らしや車両の盗難を防ぐためです。

フリーレントとは、入居時からすヶ月分の家賃をゼロにすることです。これによって、入居の際のハードルを下げることができます。一刻も早く部屋を見つけたいけれど、敷金・礼金などのまとまった初期費用がないという人でも、フリーレントなら初期の経済的負担を大きく下げることができるのです。

経済的な負担を下げることで入居のハードルを下げる方法としては、家賃を下げるというものもあります。しかし、家賃を下げるのは賃貸物件の表面利回りの低下に繋がり、物件価値を下げてしまいます。そのため、物件価格を保ちつつ入居のハードルを下げる方法としてフリーレントは有効なのです。