家賃滞納で強制退去が認められるケース

強制退去とは、建物の賃借権における建物明け渡し請求権を、賃借人の意思にかかわらず強制的に執行することです。裁判所の職員である執行官が賃借人を建物から撤去させることで、明け渡しを完了します。建物の明け渡しを最終目的とするので、賃借人の家財などを撤去することも含みます。

1ヶ月・2ヶ月の滞納はまだかろうじて許される範囲ではありますが、判例では3カ月以上の滞納で強制退去が認められたケースもあります。そのため、「3ヶ月」を目安と捉えていいでしょう。

内容証明郵便を送っても督促を無視する、連絡が取れないなど客観的に支払いの意思がないと認められた場合、強制退去条件として該当し、裁判所に認めてもらうことができます。

家賃滞納が長期間続き、督促に応じ支払いの約束をしたにも関わらず守られなかった場合など、賃主と賃借人の信頼関係は薄くなっており、支払う意思がないと判断できます。

ただし、家賃滞納が一時的だったり、賃主側が無理な督促を行った場合は裁判所が強制退去を認めてくれないため、協議を行ったり、配達記録郵便など記録の残る督促などを行いましょう。

家賃が支払われていないことが分かったら、直ちに督促を行いましょう。日中の時間に電話もしくは直接訪問して連絡を取り、家賃を支払ってもらうよう交渉します。やむを得ない事情がある場合には、払うことができない理由をしっかり聞き取り、いつまでに払えるのか確認してください。

なお、管理会社に管理を委託している場合、入居者への督促は管理会社が行います。オーナーから入居者へ直接連絡する必要はありませんが、きちんと督促の対応をしてもらえているか確認するため、管理会社とは密に連携を取っておいてください。

電話や直接訪問で連絡がつかず、その後も家賃滞納が続いた場合は、督促状を送ることになります。督促状は、必ず内容証明郵便として送付してください。内容証明郵便で催促することで、いつ、誰に督促を行ったかの記録を残せます。入居者に督促をきちんとしていたという証拠を示せるため、その後万が一法的手段を取らねばならない事態になったときに役立つでしょう。

督促状を送っても反応がない場合は、「家賃を支払うように」という旨の催告状を送付します。催告を行うことで、家賃滞納の時効を引き延ばせます。催告状も必ず内容証明郵便で送りましょう。管理会社に管理を依頼している場合は、督促状や催告状を内容証明郵便で出してもらうよう依頼してください。

督促状や催告状にも反応せず、家賃滞納が解決しない場合、入居者に出ていってもらうことになります。ただ、裁判にまで持ち込むと時間と費用がかなりかかってしまいますし、半年間近くも家賃収入が得られなくなってしまうため、オーナーの負担が非常に大きくなります。できるだけ入居者と話し合う形で、早期に解決に持っていけるよう考えたほうが後で楽になるでしょう。

例えば、滞納していた分の家賃支払いを免除するという条件で部屋を明け渡してもらうのはいかがでしょうか。管理会社にも相談し、任意の明け渡し請求を検討してみてください。

ここまでしても問題が解決できない場合、法的手段を取って立ち退いてもらうしかありません。

入居者が支払い能力があるにも関わらず家賃を滞納している場合「支払督促」や「少額訴訟」という手段を使います。支払督促は、裁判所から入居者のもとへ督促状を送ること。書面で済ませることができるため費用が抑えられます。少額訴訟は、60万円以下の支払いを請求するもので、一般的な訴訟よりも短時間で判決が言い渡されます。

ただ、支払い能力がそもそもない入居者に支払督促や少額訴訟をしても意味がありません。その場合、最後の手段として「明け渡し訴訟」を行います。強制退去を求め、相手の住まいを奪う手続きのため、他の手段と比べて時間と費用がかかってしまいます。

委託している管理会社に任せず、オーナー自身が解決しようと思って行動したことが裏目に出て、余計なトラブルに繋がる場合があります。ここでは家賃滞納が発生した際にオーナーがすべきではない行動を紹介します。

正当な理由なく早朝や深夜（おおむね20時～翌7時）に電話やFAX、訪問で督促をする行為は賃金業法で禁止されています。

非常識な時間帯に督促を行う以外にも、学校や職場に連絡、数時間以内に何度も電話、許可なく1日に何度も訪問などは違法行為として慰謝料請求が認められた判例もあります。督促は管理会社に対応を任せ、オーナーは非常識な督促をしないようにしましょう。

賃金業法では、連帯保証人を除いた債務者以外の義務なき者に対し、代わりに弁済を求める行為は禁止されています。たとえ滞納者の親族などの近い人物であっても連帯保証人以外に連絡をしたり、督促を行ってはいけません。

固定電話の場合、家族が出る可能性があるので、督促をするときには連帯保証人の本人確認を必ず行いましょう。

賃金業法では、張り紙や立て看板などの方法で、債務者の借入やその他私生活に関する事実などを債務者以外の人に明らかにすることは禁止されています。

玄関やポストに督促の張り紙をするといった、周囲に滞納が分かるかたちで督促をする行為は違法行為とみなされ、逆に慰謝料を請求される場合があるので注意しましょう。