サブリースは本当に危ないのか？契約前に知っておきたいリスクと対策

サブリースとは、サブリース業者がオーナーから物件をまとめて借り上げ、入居者へ又貸し（転貸）する仕組みです。オーナーは入居者の有無にかかわらず業者から一定の賃料を受け取れるため、「家賃保証」「一括借り上げ」とも呼ばれます。
ただし、受け取れるのは家賃の満額ではなく、10〜20％程度が手数料として差し引かれるとされています。入居者募集や管理業務だけを任せる「管理委託」とは、契約の形そのものが異なります。

サブリースが「危ない」「やばい」と言われるのは、契約時に想定していた収入が続かないケースがあるためです。オーナーと業者の契約は建物の賃貸借にあたり、借地借家法では業者が「借主」として保護されます。
そのため、周辺相場の下落などを理由に業者から賃料の減額を求められたり、オーナー側から簡単に契約を終えることができなかったりします。国土交通省や消費者庁も、賃料減額をめぐるトラブルについて注意を呼びかけています。

サブリース契約をオーナー側から解約・更新拒絶する場合、借地借家法にもとづく「正当事由」が求められます。契約書に中途解約の条項があっても、それだけで解約が認められるとは限りません。
一方で、業者側からは契約期間中でも解約できる内容になっている契約もあるため注意が必要です。なお、定期建物賃貸借契約であれば期間満了で終了します。現実的には、業者と協議して合意解約を目指す方法が考えられます。

違約金の金額は法律で一律に決まっているわけではなく、契約書の条項がもとになります。ある不動産会社の解説では、目安として中途解約で保証賃料の3〜12か月分、更新拒絶で6〜12か月分、合意解約で3〜6か月分とされています。
月額保証賃料が7万円の場合、21万円〜84万円程度が目安になるという試算も示されています。解約予告期間も通常3〜6か月前とされるため、早めに契約書を確認しておきましょう。

参照元：TFP Investment Valuation（更新日：2026/10/03）

サブリースの主なデメリットは、収入面と経営の自由度にあります。手数料が差し引かれるため、満室であっても手元に入るのは家賃の80〜90％程度とされています。さらに、賃料は定期的に見直される可能性があり、新築時には賃料が支払われない「免責期間」が設けられることもあります。
入居者を自分で選べないことや、修繕を業者指定で行うため費用が割高になりやすいことも、デメリットとして挙げられます。

サブリースでよく見られるトラブルとして挙げられるのが賃料の減額請求です。「家賃保証」と聞いて契約したのに、数年後に減額を求められるケースがあります。
次いで多いのが解約をめぐる問題で、オーナーが契約を終えたくても業者が応じない事例が見られます。
このほか、原状回復費用や大規模修繕費用の負担範囲をめぐる認識の違い、業者側からの契約解除なども、事前に想定しておきたいリスクです。

悪質なサブリース業者には、メリットばかりを強調するという共通点があります。国土交通省のガイドラインでは、減額の可能性に触れずに「○年家賃保証」とうたう広告や、根拠なく「周辺相場より高く借り上げる」と伝える行為などを、問題となる例として示しています。
「絶対に損はしない」と断定する、断っても繰り返し勧誘してくるといった業者にも警戒が必要です。「詐欺では」と感じたら、その場で契約しないことが大切です。

サブリース新法とは、2020年6月に公布された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のうち、サブリース業者を対象とした規制を指す通称です。サブリースに関する規定は、2020年12月15日に施行されました。
誇大広告や不当な勧誘の禁止、契約前の重要事項説明と書面交付、契約締結時の書面交付などが定められています。不当な勧誘には、6か月以下の懲役または50万円以下の罰金が科される場合があります。

サブリースで後悔しないためには、契約前の確認が欠かせません。重要事項説明では、賃料の見直し時期や減額の条件、免責期間、解約・更新の条件、修繕費用の負担範囲などを必ずチェックしましょう。
説明を受けた内容は書面でも確認し、業者の登録状況を確かめておくことも大切です。さらに、複数社から話を聞き、サブリースだけでなく管理委託を選んだ場合の収支も比べておくと、自分に合った方法を判断しやすくなります。

サブリースが選択肢になりやすいのは、賃貸経営の手間をかけたくない方や、毎月の収入の安定を重視する方などです。転勤などで物件から離れて暮らす場合も、管理を一任できる点は心強いでしょう。
反対に、築浅で立地が良く空室リスクが低い物件なら、管理委託のほうが向いているといえます。管理委託の手数料は家賃の3〜10％ほどが目安です。物件の条件やご自身の目的に合わせて、それぞれの収支を比べたうえで選びましょう。