一棟アパートの賃貸管理の基本

一棟アパートの賃貸管理に関し、「入居者管理」「建物管理」「収支管理」の3つの基本業務について解説します。

入居者管理は、空室を埋めるための「集客」から、「契約手続き」、入居中の「クレーム対応」、退去時の「退去立会い」など、幅広い業務が含まれています。
一棟アパートは区分マンションと比較すると世帯数が多くなることから、場合によっては騒音やゴミ出しに関するルール違反など、入居者同士のトラブルが発生しやすい状況であるといえます。こういった状況に迅速に対処し、入居者の不満を解消することは、退去を防いで長期的な安定稼働を維持するために重要なポイントといえます。

建物管理は、物件の資産価値を維持して入居者が快適に暮らすことができる環境を整えることを目的とします。具体的には、マンションの廊下やエントランス、ゴミ置き場といった「共用部の清掃」、消防設備やエレベーターなどの「設備点検」が含まれます。さらに、建物は時間が経過するとどうしても劣化していくため、外壁塗装や屋上防水などを計画的に行う「大規模修繕計画」にも対応する必要があります。

収支管理は、毎月の「家賃回収」や未払いが発生した場合の「滞納督促」などのほか、管理会社では回収した家賃をオーナーに送金する、お金の流れを記録した「収支報告書の作成」といった業務を行います。
中でも家賃滞納への対応は、精神的な負担が大きく手間がかかるといった面がありますが、管理会社に対し収支管理を委託することで、滞納リスクを抑えつつ家賃の回収を行うことができるといったメリットを得られます。

管理委託方式とは、賃貸管理に関連する各種業務を管理会社に委託する方法です。集客からクレーム対応まで専門的なノウハウを持ったプロに任せられることから、オーナーの負担を軽減できる点が大きなメリットです。たとえば本業を別に持っている会社員、物件から離れた場所に住んでおり頻繁に物件に足を運ぶことが難しい人は管理委託方式を検討することがおすすめです。
ただし、毎月一定の委託手数料が発生する点がデメリットといえ、一般的な管理委託手数料の相場は家賃の3〜8%とされています。
※参照元:賃貸経営HACK（https://relo-fudosan.jp/hack/knowledge/rental-management/rental-management_apartment/apartment_management_3/）

自主管理方式は、オーナー自身が全ての管理業務を行う方法です。管理会社への委託を行わないことから手数料が発生しない点や、入居者と直接コミュニケーションが取れるため物件の現状を把握しやすい点などがメリットです。
ただし、入居者からの問い合わせやクレームに自分で対応しなければならないことや、家賃の滞納が発生した際の督促など、精神的・時間的な負担が大きいことがデメリットとして挙げられます。

サブリース方式は、管理会社がオーナーから一棟アパートを丸ごと借り上げ、第三者に転貸する方式です。空室の有無や家賃滞納に関わらず、毎月定額の賃料が保証される（満室想定の80〜90%程度）ため、収入が安定する点がメリットです。
手数料の相場は10〜25%となることがあるといったように、手数料が高額となる点がデメリットといえます。また、契約更新のタイミングで保証賃料の減額が行われるリスクや、オーナー側からの契約解除が難しいといった面があります。
※参照元:賃貸経営HACK（https://relo-fudosan.jp/hack/knowledge/rental-management/rental-management_apartment/apartment_management_3/）

一棟アパートの管理を管理委託方式で行う場合には、委託手数料の相場は家賃の3〜8%であることが一般的となっています。ただし、退去時の原状回復や突発的な設備故障に伴う修繕費用などは、基本的に毎月の委託料とは別途で請求されます、たとえば共用部の定期清掃代、そして退去時の原状回復や突発的な設備故障に伴う修繕修理などの費用については、あらかじめ収支計画に組み込んでおくことがポイントです。
※参照元:賃貸経営HACK（https://relo-fudosan.jp/hack/knowledge/rental-management/rental-management_apartment/apartment_management_3/）

一棟アパートの管理を委託する場合には、どのエリアでも集客力や対応の速さが重要になりますが、物件のある地域の特性を熟知しているかどうかが収益を大きく左右します。東北最大の都市である仙台市で一棟アパートを経営する場合には、以下の3つのポイントを押さえた管理会社を選ぶことが重要なポイントです。

仙台市は、「学都」と呼ばれるほど大学や専門学校の数が多いエリアです。そのため、春先の学生の引越し需要が非常に高い点が特徴です。さらに、東北地方の拠点として企業の支店や支社が集中しており、法人契約や転勤族（単身赴任・ファミリー）の入退去も頻繁に発生します。
1〜3月の繁忙期に、一気に空室を埋めるノウハウを持っている・法人契約に強い独自ネットワークを持った管理会社を選ぶことができれば、年間を通じて高稼働率の維持に直結します。

仙台市の気候は、東北地方の中では比較的雪が少ないものの、冬の間は気温が氷点下になる日もあるため、給湯器や水道管の凍結トラブルが発生しやすい地域であるといえます。また、数年に一度の大雪が降る場合もあるため、共用部や駐車場の除雪対応が求められる場面もあります。
一棟アパートの資産価値を保ち、入居者からのクレームを防ぐには、このような寒冷地特有のトラブルに24時間体制で素早く対応できる地元密着型の管理会社のサポートが欠かせません。

仙台駅付近や地下鉄の沿線といった市の中心部を除き、仙台市の郊外エリアでは車移動が基本となっています。一棟アパートの敷地内駐車場だけでは不足するケースについては、近隣の月極駐車場の確保・案内ができるかどうかも入居率に関連してきます。
以上の点から、地域の月極駐車場の相場感や駐車場の空き状況を細かく把握している管理会社であれば、入居者へのスムーズな提案が可能となります。

一棟アパートの安定経営を行うには、入居者や建物、収支管理を適切に行うプロのサポートが欠かせません。特に仙台市では、学生や転勤族の需要を逃さない集客力や、寒冷地特有のトラブルへの対応力、車社会を前提とした対応など、地域の特性を熟知した管理が収益を左右します。
本記事では、仙台市の賃貸ニーズや建物管理に精通し、オーナーの安定収入をサポートしてくれる実績豊富な賃貸管理会社を調査しました。管理会社の犯行を検討している方や、仙台エリアで一棟アパートの経営を検討されている方は、あわせてご覧ください。